Jacinto | Funds Explorer

2022-09-19 23:59:59 Alguns elementos para a análise de um FII de tijolo

Muita gente deve achar que começaremos falando de múltiplos, porcentagens, indicadores..., mas a verdade é que a análise de um fundo de tijolo começa muito antes dos números. Um bom começo é olhar para dois fatores: o portfólio do fundo e o histórico de gestão.

O portfólio do fundo

Vamos começar pelo portfólio do fundo: a análise da carteira do fundo deve ser feita imóvel a imóvel. Como ponto de partida, a localização do imóvel é um diferencial, e é importante entender como essa localização pode afetar positivamente os atuais inquilinos ou futuros inquilinos. Depois da localização, outro ponto é o imóvel em si: o imóvel tem boa qualidade? É funcional? Adaptável? Enfim, a estrutura do imóvel é algo positivo? Atrairia locatários? Quais são as vantagens e desvantagens do imóvel?

Os inquilinos

Além dos imóveis, é bom checar os inquilinos: se o imóvel possuir inquilinos, quem são estes inquilinos? Estão há bastante tempo no imóvel? Tem histórico de inadimplência? São boas empresas? Já se o fundo não possuir inquilinos, então quem seriam os futuros inquilinos? Por qual motivo o último inquilino deixou o imóvel?

A gestão do fundo

Agora, sobre a gestão: Como a gestão se comportou nos últimos anos? Entregou bons resultados? Buscou minimizar a vacância física e a vacância financeira do fundo? Como lidou com eventuais inadimplências? Fez melhorias nos imóveis? Buscou novos imóveis para o portfólio?

Análise quantitativa

Falamos sobre a parte qualitativa do fundo. Podemos então partir para a parte quantitativa da análise; é aqui que vamos entrar de fato nos números. Um bom critério para começarmos não é o P/VPA; pois é, apesar de ser um indicador fácil de calcular, não é dos mais precisos, ainda mais para fundos de tijolo, uma vez que depende da avaliação dos imóveis do fundo. Dessa maneira, sem descartar este, priorizamos outros indicadores.

Cap rate

Um bom começo é analisar o cap rate, que nos revelará a capitalização imobiliária de um empreendimento. Após o cap rate, podemos partir para o dividend yield, que nos mostrará a distribuição do fundo. Outro ponto importante é o preço/m² e o preço de aluguel do imóvel, para avaliar o custo, por exemplo, do aluguel do imóvel. Pode ser interessante comparar a vacância física do fundo com a média da região.

Esta, então, é uma ótima sequência para você fazer sua análise. Claro que esta é uma análise mais simples; análises mais complexas demandam mais fatores, e também não caberiam em uma única newsletter. Além disso, tipos diferentes de FIIs exigem análises um pouco diferentes; por exemplo: em FIIs de shoppings, precisamos olhar as vendas; já em FIIs de desenvolvimento, a dinâmica do fundo é um pouco diferente.

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2022-09-17 00:00:00 Para mais dicas e comentários sobre o mercado imobiliário, me siga no twitter: @fiisjacinto Open / Comment

2022-09-16 22:00:00 Você está acompanhando as emissões?

Emissões em período de Preferência:
Ticker | Período de Preferência | Sinalizador de Custos

BTCR11 | de 30/05 até 17/10 | $$
URPR11 | de 09/09 até 21/09 | $$

Emissões em período de Sobras e Montante:
Ticker | Período de Sobras e M.A. | Sinalizador de Custos

SNFF11 | de 12/09 até 20/09 | $$

Emissões em período de fase pública:
Ticker | Período de fase pública | Sinalizador de Custos

KNCR11 | de 26/05 até 17/11 | $$
KNIP11 | de 05/07 até 26/12 | $$

Você pode conferir todas as emissões e com muito mais detalhes direto na página de emissões:
https://www.fundsexplorer.com.br/emissoes-ipos Open / Comment

2022-09-16 20:02:12 Resumo da Semana

Resumo das notícias do mercado imobiliário corporativo - #092

Barzel vai às compras

Vendas nos shoppings do Brasil apresentam melhor desempenho em junho e julho

Novo polo logístico de Cajamar é inaugurado

BSP, incorporadora do Bradesco, cresce com projetos em agências fechadas

Elon Musk, Google e Apple apostam no trabalho presencial


Veja o resumo das notícias do mercado imobiliário corporativo:



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2022-09-16 00:00:00 Entrevista com Rodrigo Abbud, sócio e diretor da VBI Real Estate

Hoje trazendo pra vocês a live com entrevista com Rodrigo Abbud da VBI Real Estate, que foi uma das nossas lives aqui no Funds Explorer.



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2022-09-15 20:01:54 Atualizações Relevantes: Confira os acontecimentos da última semana, mais relevantes para os seus FIIs.

RECR11 reduz dividendos; o que a gestora vai fazer para diminuir impactos?
O RECR11 divulgou os resultados e rendimentos referentes ao mês de setembro. E mais uma vez, o fundo de papel reduziu rendimentos. Leia!

XPPR11: locações do setor de lajes seguem abaixo do esperado, diz gestora
O XPPR11 divulgou os resultados do fundo referentes ao mês de agosto, comentando sobre as dificuldades do FII com novas locações.

XPLG11 faz "dívida" para novas aquisições; entenda
XPLG11 divulgou resultados referentes ao mês de setembro, mostrando dividendos e operação de dívida para novos investimentos. Leia!

Dividendos do KNIP11 caem mais de 44% em agosto; Entenda os motivos
Os dividendos do KNIP11 e os resultados do FII caíram mais de 44% em agosto. Entenda os motivos que levaram a baixa dos rendimentos do KNIP11.

Em parceria com FIIs.com.br Open / Comment

2022-09-15 00:00:47 Quais eventos afetariam a distribuição de dividendos do FII?

A princípio, a resposta para essa pergunta está diretamente relacionada com o tipo de FII em questão. E, justamente por isso, ela é tão relevante no que refere-se a um processo de análise – assim como, também, no desenvolvimento pessoal de cada investidor.

Como reduzir o risco dos FIIs?

Um dos primeiros passos a seguir para a redução de riscos é o acompanhamento mensal dos FIIs através da leitura dos relatórios disponibilizados pelos mesmos – como, por exemplo, os relatórios gerenciais e informes mensais.

Principais erros na Gestão Imobiliária que podem aumentar os riscos dos FIIs

Falta de conhecimento no momento da avaliação do imóvel, que podem causar falhas de captação;
Deixar o relacionamento entre locador e locatário de lado, não investindo na relação;
Não estar a par das métricas de desempenho na imobiliária;
Contar com um site desatualizado, não responsivo ou de difícil entendimento e acessibilidade;
Não acompanhar as inovações presentes no mercado e nos processos.

Impulsionando os resultados

Como citamos acima, boas práticas são necessárias para o bom funcionamento da gestão imobiliária. Isso porque, com elas, é possível alavancar os resultados e superar diversos obstáculos.

Cada vez mais popular entre os investidores brasileiros, os Fundos Imobiliários (FIIs) têm trazido altos rendimentos e apresenta algumas características muito vantajosas.
Continue a leitura e descubra mais sobre como investir em FIIs.

Leia o artigo: https://www.fundsexplorer.com.br/artigos/riscos-dos-fiis/ Open / Comment

2022-09-14 00:00:00 Para ver o post completo
Siga o Funds Explorer no Instagram (https://www.instagram.com/fundsexplorer/) para ter acesso a mais postagens como essa! Open / Comment

2022-09-13 20:01:14 Conheça o fundo imobiliário que mais caiu em fevereiro e o que está em alta

Se depender dos fundos imobiliários, os investidores seguirão para a folia um pouco menos alegres. Pelo segundo mês consecutivo, o IFIX - índice dos FIIs mais líquidos da Bolsa - fechou no campo negativo, elevando as perdas registradas neste ano. Só o fundo GGR Copevi (GGCR11) registrou baixa de 9,65% em fevereiro. Na contramão, o Pátria Logística (PATL11) foi o destaque de alta do período, com ganhos de 5,77%.

No mês marcado pela ofensiva militar da Rússia na Ucrânia, que impôs forte tensão ao mercado de renda variável, o ifix registrou queda de 1,28%, acumulando agora baixa de 2,26% em 2022...

Leia a notícia completa:
https://revista.buildings.com.br/conheca-o-fundo-imobiliario-que-mais-caiu-em-fevereiro-e-o-que-esta-em-alta-dados-da-buildings/ Open / Comment

2022-09-13 00:00:39 Precisamos falar sobre quedas

Recentemente, o IFIX chegou a uma máxima, e logo depois começou a cair; ou melhor, sofreu uma correção. Com isso, algumas pessoas começaram a perguntar: “O que está acontecendo?”, “Está tudo derretendo, o que fazer?”, “Estou perdendo dinheiro, e agora?”, “Estamos em crise?”. Essas, dentre outras perguntas, me chamaram a atenção, e é por isso que eu resolvi escrever um pouco mais sobre esse assunto.

FII é renda variável

Dito isso, eu quero começar com um comentário do Ítalo que surgiu na live de quarta-feira: “Galera.. FII é renda variável... vocês acham que o estranho foi a queda de 2 ou 3 dias... ou 3 meses com valorização de mais 30%”. Ítalo, muito obrigado por seu comentário!
Os fundos imobiliários são ativos de renda variável, e renda variável... varia; aliás, sempre varia. Assim como ela oscila para cima (e todo mundo fica feliz com as altas), ela também oscila para baixo (e nem todo mundo se anima).

Nada sobe para sempre

Além disso, nada sobe para sempre na renda variável; em algum momento, sempre vai ocorrer uma oscilação negativa. Pegue um gráfico de um FII, ou mesmo de uma ação, e você verá que, ainda que a curva tenha um aspecto crescente, existem sim momentos onde o ativo apresenta queda no preço.
No caso dos FIIs, um dos motivos que levaram a essa queda foi a negociação de FIIs a valores muito altos, sem nenhum fundamento justificando essa situação (justamente o comentário que eu citei acima). Você acha isso normal? Outro motivo também foram as realizações de lucro, principalmente por parte de investidores institucionais.

Você está preparado para a renda variável?

Esses dois fatos, porém, pouco me preocupam neste momento. Meu foco aqui e agora é você: seja sincero (a), você está pronto (a) para a renda variável? Sei que é muito atrativo ver bons ganhos, ainda mais com o cenário macroeconômico atual, mas, ao investir em renda variável, existe esse outro lado.
Os últimos dias foram uma prova de que, sim, existem oscilações negativas; e eu tenho mais uma notícia para você: outras correções e outras quedas, inclusive maiores, poderão ocorrer. Se isso te incomoda muito, repense a sua estratégia: considere diminuir a exposição à renda variável, considere a diversificação em outros ativos, ou, em último caso, considere a não exposição.
O importante em momentos como esse é manter a sua estratégia e ter consistência; e não basta somente falar. Essas baixas não devem (ou não deveriam) afetar sua estratégia; você deve, claro, buscar entender o que aconteceu, mas sempre filtrando as informações recebidas.
A verdade, então, é que, quanto mais essa notícia da correção do IFIX te preocupa (ou te preocupou), menor deve ser a sua exposição à renda variável, no geral. Como eu disse, outras ocorrerão, e você estará preparado para manter a estratégia, mesmo em cenários como o dos últimos dias? É muito importante que a sua resposta seja verdadeira, pois ela poderá ser colocada em prova na próxima queda. Nada sobe para sempre.

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