Alguns elementos para a análise de um FII de tijolo Muita gen | Jacinto Santos | CM Capital

Alguns elementos para a análise de um FII de tijolo

Muita gente deve achar que começaremos falando de múltiplos, porcentagens, indicadores..., mas a verdade é que a análise de um fundo de tijolo começa muito antes dos números. Um bom começo é olhar para dois fatores: o portfólio do fundo e o histórico de gestão.

O portfólio do fundo

Vamos começar pelo portfólio do fundo: a análise da carteira do fundo deve ser feita imóvel a imóvel. Como ponto de partida, a localização do imóvel é um diferencial, e é importante entender como essa localização pode afetar positivamente os atuais inquilinos ou futuros inquilinos. Depois da localização, outro ponto é o imóvel em si: o imóvel tem boa qualidade? É funcional? Adaptável? Enfim, a estrutura do imóvel é algo positivo? Atrairia locatários? Quais são as vantagens e desvantagens do imóvel?

Os inquilinos

Além dos imóveis, é bom checar os inquilinos: se o imóvel possuir inquilinos, quem são estes inquilinos? Estão há bastante tempo no imóvel? Tem histórico de inadimplência? São boas empresas? Já se o fundo não possuir inquilinos, então quem seriam os futuros inquilinos? Por qual motivo o último inquilino deixou o imóvel?

A gestão do fundo

Agora, sobre a gestão: Como a gestão se comportou nos últimos anos? Entregou bons resultados? Buscou minimizar a vacância física e a vacância financeira do fundo? Como lidou com eventuais inadimplências? Fez melhorias nos imóveis? Buscou novos imóveis para o portfólio?

Análise quantitativa

Falamos sobre a parte qualitativa do fundo. Podemos então partir para a parte quantitativa da análise; é aqui que vamos entrar de fato nos números. Um bom critério para começarmos não é o P/VPA; pois é, apesar de ser um indicador fácil de calcular, não é dos mais precisos, ainda mais para fundos de tijolo, uma vez que depende da avaliação dos imóveis do fundo. Dessa maneira, sem descartar este, priorizamos outros indicadores.

Cap rate

Um bom começo é analisar o cap rate, que nos revelará a capitalização imobiliária de um empreendimento. Após o cap rate, podemos partir para o dividend yield, que nos mostrará a distribuição do fundo. Outro ponto importante é o preço/m² e o preço de aluguel do imóvel, para avaliar o custo, por exemplo, do aluguel do imóvel. Pode ser interessante comparar a vacância física do fundo com a média da região.

Esta, então, é uma ótima sequência para você fazer sua análise. Claro que esta é uma análise mais simples; análises mais complexas demandam mais fatores, e também não caberiam em uma única newsletter. Além disso, tipos diferentes de FIIs exigem análises um pouco diferentes; por exemplo: em FIIs de shoppings, precisamos olhar as vendas; já em FIIs de desenvolvimento, a dinâmica do fundo é um pouco diferente.

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