Analisa Pengakuan Terciduk Hartanah Pengakuan terciduk pelabu | Ahza Adhwa & Pelaburan

Analisa Pengakuan Terciduk Hartanah

Pengakuan terciduk pelaburan hartanah di IIUM Confession. Pengaku atau confessor beli tiga biji unit berharga sekitar RM 500k seunit. Dengan teknik multiple submissions, pengaku berjaya mendapatkan 3 biji unit hartanah dengan nilai RM 1.5 juta. Kira-kira mudah guna 4% kadar faedah/kadar keuntungan maka pengaku telah membuat RM 773k x 3 unit = RM 2.3 juta pembiyaan yang perlu dilangsaikan dalam tempoh 30 tahun. Angka pembiyaan ini diambil berdasarkan 90% pembiyaan harta tanah. Daripada RM 2.3 juta pembiyaan, pengaku telah dapat RM 150k tunai (cash back). Pengaku mengaku bahawa beliau bergembira dengan RM 150k tunai yang diterima.

Dalam situasi pengaku, beliau hanya memberikan deposit RM 15k bukan RM 150k deposit yang sepatutnya. Dalam analisa pelaburan, RM 15k itu adalah ekuiti beliau dalam tiga hartanah dan RM 2.3 juta adalah hutang dan leveraj yang diberikan bank untuk memiliki harta tanah itu. Leveraj 153x.

Leveraj sepatutnya adalah antara 10x hingga 20x dalam pelaburan hartanah. Nilai yang lebih tinggi memberikan pelabur itu "red flag" bahawa pelabur itu tidak mampu untuk memiliki harta tanah tersebut.

Item seterusnya adalah aliran tunai.

Sebelum pandemik, beliau perlu menanggung RM 1.2k aliran tunai negatif dengan RM 400 seunit. Semasa pandemik, beliau perlu menanggung RM 2.4k aliran tunai negatif.

Aliran tunai tambahan juga termasuklah RM 600 kos pengurusan harta tanah sebulan. Kos tambahan bulanan seperti bil utiliti dan internet serta kos berkala iaitu cukai pintu dan kos penyelenggaraan.

Tiada angka yang tepat disebut pengaku untuk bil utiliti dan internet dan juga pengaku tidak menjelaskan secara terperinci samada penyewa menanggung bil tersebut bersama pemilik atau hal lain-lain.

Untuk memudahkan pengiraan, saya akan menilai kos tambahan bil utiliti berjumlah RM 200 seunit rumah tambah RM 150 seunit rumah kos internet tambah RM 300 cukai pintu dan kos penyelenggaraan berkala yang dilaraskan (adjusted) kepada kos setiap bulan. Walaubagaimanapun, kos ini tidak mewakili situasi sebenar dan berpotensi untuk menjadi lebih tinggi atau lebih rendah daripada realiti.

Pada kasarnya, beliau mempunyai aliran tunai negatif hasil daripada item pertama iaitu kadar sewaan yang tidak setara dengan kadar pembiyaan, kos pengurusan tambah lain-lain kos. Saya kira sebelum pandemik,

RM 1.2k + RM 600 + (RM 200 * 3 = RM 600) + (RM 150 * 3 = RM 450 ) + (RM 300 * 3 = RM 900) = anggaran aliran tunai negatif sebelum pandemik, RM 3150/bulan.

Dan semasa pandemik, RM 2.4k + kos lain-lain, RM 1.95k = anggaran aliran tunai negatif semasa pandemik, RM 4350/bulan

Ada komen sebut, "Kalau confessor fikir balik (to be positive), confessor hanya membayar RM2K sebulan (amount yg kena top up tu) untuk membeli 3 buah condominium. Memang perit sekarang, tapi cuba be positif dengan kata2 yg selalu kita dengar, bersakit2 dahulu, bersenang2 kemudian. Mungkin selapas 10 tahun nanti confessor boleh jual property tu dgn keuntungan katalah RM150k. 3 biji dah jadi RM450K."

Berdasarkan pengiraan hipotetikal saya, pengaku dalam aliran tunai negatif antara RM 3150 hingga RM 4350 sebulan, selama sepuluh tahun, kumulatif kerugian terkumpul adalah RM 378k hingga RM 522k, selama 20 tahun, kumulatif kerugian antara RM 756k hingga RM 1.04 juta. Tapi, suka untuk saya ingatkan bahawa nilai ini adalah "on-top of the loan loss provision she already made." Beliau perlukan rezab tambahan nilai kumulatif kerugian di atas untuk menampung memegang tiga unit harta tanah itu.

Berdasarkan data dan gambaran situasi yang ada seperti tunai kecemasan dan tunai lain beliau hampir nazak atau telah habis, saya letakkan unjuran selang keyakinan (confidence interval) saya pada kadar 50% untuk data ini. Data tambahan seperti pendapatan dan kestabilan pekerjaan semasa beliau dapat membantu keyakinan unjuran ini kepada kawasan lebih baik. Dengan gambaran situasi yang diberikan, beliau berpotensi untuk muflis sebelum tahun ke-10 pembiyaan, melainkan beliau mempunyai rezab tunai mencukupi.

Hmm. Sedih, tetapi apa boleh buat.